燕达金色年华健康养护中心(简称"燕达养护中心")是当前国内规模最大的医养结合型CCRC养老社区，共设置床位10000张。项目投入运营以来入住率高，入住速度快，口碑好，现已成为业内知名标杆项目。2017年12月，燕达养护中心被国家发改委、民政部、全国老龄办遴选为"首批国家养老服务业发展典型案例"，作为行业典范面向全国推广。2019年4月，燕达养护中心被河北省民政厅评定为五星养老机构。

策略一 —— 把握政策风口

策略二 —— 完善产品配置

策略三 —— 优先服务保障

策略四 —— 精准销售模式

策略五 —— 重视成本控制

项目基本情况表

　　燕达养护中心是燕达国际健康城的一部分，燕达国际健康城共分为六大版块：燕达国际医院、燕达养护中心、国际医学研究院、医护培训学院、国际医学院、国宾大酒店，六大版块互为依托，形成了高品质的医疗健康与养生养老示范基地。

1.3 金融支持

　　国开行助推具有"行业经验+医疗资源"的民营企业进行养老机构的建设，为该项目的建设提供了稳定的资金支持。

1.4 医保打通

2.1 居住产品逻辑：根据老人状况和偏好精准匹配产品形式，消除老人和家属入住养老院的心理压力

　　和普通住宅有差别的是，老人在家会客的需求不多，老人对客厅、餐厅的要求不高，能满足基本使用需求即可；同时很多老人有分房需求，对房间和卫生间的数量要求较高。

二期自理产品配置表

一居典型户型图和效果图

两居典型户型图和效果图

小三居典型户型图和效果图

三居典型户型图和效果图

单元入口：室内外高差150，采用1:20的缓坡过渡，方便老人和轮椅使用者进入，入口设置醒目的标识，便于老人识别。

单元大堂：大堂方正、尺度适宜，设置大堂服务空间，为本楼老人提供专属服务，同时为服务人员和老人创造日常交流空间。

单元大堂效果图

居室套型平面图

　　燕达养护中心核心区设置配套设施、景观、户外设施一体化的服务公园。配套设施涵盖“医康护健养”全体系。一、二期分别设置服务配套设施，满足了分期使用的要求。老人可通过宜人的园林景观便捷到达配套设施，形成了适度开放的户外生活街区，打破养老项目封闭孤立的印象。

"医"——医疗保障：社区老人的医疗服务需求主要为基础医疗、中医理疗、康复训练。燕达养护中心的社区医院内设老年病专科，可为老人提供慢性病、常见病的日常基础诊疗服务。重病、大病老人护送到临近的燕达医院治疗。

康复中心首层平面与实景

"护"——专业护理：燕达养护中心内设有7栋非自理老人护理楼，为失能、失智、半失能老人提供专业的护理服务。

交通分析图

2.3 护理产品逻辑：灵活、可变、高效

　　燕达养护中心自理、护理的床位配置比例为7:3，自理床位在保证社区活力的同时，为项目稳定的投资收益提供保障；护理床位满足养老刚需，单床或单平米收益高。项目初期就对不同产品比例做了合理的评估，保证了项目持续健康的运营。

护理楼的功能设置既满足老年照料设施的标准，又满足二级专科医院的标准，使用功能可灵活转换。同时护理床位的设置保证运营的灵活性，在配备多种护理间的同时，考虑使用初期、后期时不同工况的功能转换。

护理站空间示意图

护理间室内实景、公共起居厅实景

3. 策略三：优先服务保障

3.1 "服务产品"有形化

　　燕达养护中心的软性服务包括文化娱乐、陪同就医、紧急救助、保健康复、心理健康、送餐服务等。其成功之处在于使服务有形化，通过多样的日常活动、政府的星级评定等将“服务产品”呈现在客户面前。

　　每一项促使客户产生"正向口碑"的服务都是极其重要的，可能是护理员的一句问候，可能是一次精彩的活动安排，也可能是厨师做了一道老人中意的菜肴……在社区里，每一个岗位都在无形之中为服务品质助力。

　　燕达养护中心的重点目标客户人群是北京各级离退休干部、大学退休教师、子女在国外的空巢老人、老年社团组织等等。

　　从产品角度看，自理养护产品除了传统意义上的服务卖点之外，这种产品本身还具有较强的投资价值。

　　目前养老行业无可靠的分销渠道，燕达养护中心采用口碑营销、团体营销的方式。

5. 策略五：重视成本控制

　　医疗服务、专业服务水平、价格与性价比，这是养老人群最看重的前三位，而不是产品硬件及豪华装修。因此，产品硬件及装修适度即可。我们作为燕达养护中心项目的设计方，提供了土建、精装、景观全程的一体化设计，从整体上控制建设成本。

　　减少公摊方面：因自理楼采用了住宅类居住形式，大大提高了空间利用效率，得房率约80%，避免了无效的公摊面积，从根本上节约了建设成本。

（作者：邸威、李祥云、刘艺婷）

维拓设计北一院副院长、医疗养老事业部总经理、医疗养老设计资深专家，曾参与主持北京市《社区养老服务设施设计标准》、老龄产业协会《旅居养老服务机构评价准则》、万达集团《商业地产建筑适老化设计指引》等多项政府、协会及企业养老服务标准制订工作。主要项目：北大资源中关村生命科学园养老项目、合肥紫蓬山旅游养老社区、宏图安徽和县旅游养老社区、鲁能文昌旅游养老社区、鲁能文安旅游养老社区、合众合肥养老社区CCRC组团及综护楼、合众南宁养老社区CCRC组团及综护楼、沈阳万方北京太阳城养老社区、东方太阳城老年公寓等数十项目。

维拓设计北一院副总建筑师、国家一级注册建筑师、高级工程师、北京建筑大学校外评审专家。负责首厚康健红景天著、燕达金色年华养护中心、新奥上水颐园养老社区、一方大连天鹅湖福景荟医养项目、北京中铁华兴和园养老社区、南宁华润五象康养项目等多项养老设计工作。

维拓设计北一院1A1所主创设计师，哈尔滨工业大学建筑学硕士，第十八届北京青年学术演讲比赛二等奖。曾参与多项养老服务标准编制工作。主要项目：北京中铁华兴和园养老社区、燕达金色年华养护中心、新奥上水颐园养老社区、首厚康健红景天著、南宁华润五象康养项目等。